Project Management in FocusApril, 2007

28FACT NIKKEN SEKKEI    プロジェクトマネジメントの現場 日建設計China Central Place(以下CCP)は、リプラス・チャイナ・アセットマネジメント(以下リプラス)が運用するファンドが購入した賃貸オフィスであり、日系不動産ファンドとしては中国国内における初めての大型投資案件とされる建物です。この中の当時工事中のオフィス棟2棟について、2005年末に売却が計画され、リプラスにより購入が検討されました。我々はリプラスからの依頼により、購入時のスペック・リスク検討から購入後の施工に関するアドバイザリー業務の実施まで広範なマネジメントサービスを行いました。世界不動産市場に通用させる中国における不動産購入リスクは、建築品質などの点で日本国内より大きなものとなります。また、今回の案件は建設途中での購入であり、今後の建設の進捗により発生するリスク(スケジュールの遅延、品質の低下等)も大きな要素となります。当初の依頼はエンジニアリングレポートの作成でしたが、想定されるリスクは膨大であり、それらのリスクマネジメント手段の提示とあわせて業務実施を行うことが不可欠と判断しました。また、日本に比べて賃貸不動産マーケットに関する情報が不足する中で、競争力の高い商品設計が重要でした。これに関しては、日建設計の中国での豊富なプロジェクト経験を踏まえて、必要とされるスペック基準を定めて分析し、改善の必要性を判断しました。契約書に性能品質を記入する通常、日本国内における開発型プロジェクトの不動産売買においては、想定されるリスクは図面の変更により、かなりの程度、改善が可能であり、変更図面をもって契約することでリスク回避が可能となります。しかしながら、中国においては、建物の品質は施工体制や施工能力も含めた複合的な問題であり、図面による改善検討ではリスク回避が不十分となります。そのため、契約書に必要とされる性能品質を記入することによりリスク回避を行ないました。The purchase of China Central Place by Re-plus China Asset Man-agement Inc. represented the rst large-scale investment made in China by a Japanese real estate fund. Before actually buying the two ofce buildings of the complex (which were still under con-struction at the time), Re-Plus contacted Nikken Sekkei as part of its preliminary studies. Nikken Sekkei was able to provide a wide range of management services for the fund, such as construction-related advice and analysis of specications and risks. Achieving global real estate market standardsIn many ways, the risks involved when purchasing real estate in China are greater than those in Japan. Areas of particular concern include construction quality and the potential for schedule delay. Although Re-plus’s initial request was only for the creation of an engineering report, Nikken Sekkei’s clear grasp of the possible dan-gers allowed it to propose and later supervise essential and effec-tive risk management procedures.There is comparatively little information available on Chinese rental properties. At the same time, it is increasingly imperative in the Chinese market to design highly competitive buildings. Fortunately, Nikken Sekkei’s vast project experience in China gave it the ability to conduct rigorous analysis for the China Central Place project, determining specication criteria and pinpointing the necessary im-provements.Specifying performance quality in contractsGenerally speaking, in Japan, making changes to drawings and implementing them through revised agreements is an effective way to cope with assumable risks associated with developments of this type. In China, however, it is important to secure quality through a combination of multiple approaches relating to matters such as the construction system and the ability levels of those involved. For this reason, Nikken Sekkei took care to make sure that the contract in this case contained detailed performance quality requirements.海外不動産投資のためのリスク回避と付加価値向上China Central PlaceChina Central Place: Avoiding risks and enhancing value inoverseas real estate investment華貿中心(CHINA CENTRAL PLACE)建築主:北京国華置業有限公司 所在地:中国 北京市建物種別:事務所構造:鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造階数:地上32階、塔屋1階、地下4階延べ面積:212,975.6㎡竣工:2007年1月設計:KPF(米国)+華東建築設計研究院China Central PlaceClient: Peking Guohua Property Management Co. Ltd.Location: Beijing, ChinaStructure: SRC, RCNumber of stories: +32, Penthouse 1, -4Total oor area: 212,975.6m2 Completion: Jan. 2007Design: KPF (U.S.), East China Architectural Design & Research Institute Co. Ltd.中谷憲一郎[なかたに・けんいちろう]1969年6月生まれ1993年4月入社日建設計バリューマネジメント部門バリューマネジメント業務開発室 室長 日建設計コンストラクション・マネジメント コンストラクションマネージャーKENICHIRO NAKATANIBorn: Jun. 1969Joined: Apr. 1993Chief Architect, Value Management Department NIKKEN SEKKEIConstruction Manager,Nikken SekkeiConstruction Management陸鐘驍[ろう・つぉんしょう]1966年11月生まれ1994年4月入社日建設計設計部門設計室 室長、日建設計・上海 董事長ROH TZUONSHOWBorn: Nov. 1966Joined: Apr. 1994Chief Architect, Architec-tural Design Department NIKKEN SEKKEIPresident, NIKKEN SEKKEI Shanghai執筆者プロフィール Authors手前2棟がオフィス棟 In front are two ofce buildings