Project Management in FocusApril, 2007

38FACT NIKKEN SEKKEI    プロジェクトマネジメントの現場 日建設計クオリティの設定に関するクライアントニーズは不明確なことが多く、特にプロジェクト初期段階では曖昧なものや、潜在的なものもあります。明確ではないが重要なニーズを顕在化させないでプロジェクトを進めてしまうと、プロジェクト全体に大きな影響を与えます。したがって、ニーズの本質を読み取り、より具体的な要求品質として置き換えていくことが重要です。また、建物品質は、常にスケジュールやコストの制約を受けています。それぞれの、相互(相反)関係の中で生じる問題点を見い出し、優先順位や絶対条件の中でそのバランスをとることが求められます。Quality requirements are often difcult for clients to gauge at rst. At the beginning of a project, in particular, the entire topic appears very hard to approach in a concrete manner. However, although quality-related factors often seem vague and difficult to pin down, moving forward without settling such matters can lead to major obstructions at later phases. In addition, building quality is always subject to restric-tions of schedule and cost. Achieving a balance between limitations and expectations is important. Nikken Sekkei works carefully with cli-ents to accurately determine absolute requirements, prioritize project goals, and set stringent quality standards from the outset. クライアントニーズの本質を見極めた目標水準の策定ある企業の全国的な投資用建物群のリノベーション展開においては、従来の同一内容・同一水準による改修から、個々の建物ごとに事業収支に見合う改修への転換が求められました。そこで、このプロジェクトではまず各地域における不動産マーケット状況と周辺のビルスペックなどの地域特性を分析し、その地域で求められる賃料やスペックを把握した上で、積極/消極の改修戦略の決定を行いました。マーケット環境に合わせた戦略決定と、それに沿った改修工事内容・スペックの決定により、同一水準による水平展開を行うよりも高い事業収支を確保しました。Detailed market knowledge for larger protability and client satisfactionIn one notable project, Nikken Sekkei renovated an array of buildings across Japan, each with its own structural and cost prerequisites. Ordi-narily, such endeavors permit uniform changes in all locations, but this project was different. Also, because the plan called for the buildings to be renewed for investment purposes, it was paramount to achieve operational protability in every location. Nikken Sekkei used local real estate market characteristics to specify each structure as the target of an "active" or a "passive" approach. By renovating the buildings with specications customized to individual markets, protability was reached with an ease that would have been impossible with traditional methods of identical renovation.Quality Management競合ビルとの比較検討表 Comparison with competing buildings建物名 想定賃料(円/坪) 15,000AAABBAAABABBBACCBBBBABCCBBBCCBBBCBCCCCBCBBABBBBABB12,00010,0009,00013,000立地 建物グレード 設備グレード 総合評価 賃貸形状 天井高さ 外観 共用部 空調 情報通信 照明 駐車場 ●ビル ◆ビル 当該建物 改修前 改修後 ■ビル 企画 Planning設計 Design施工 Constructionクライアントニーズ Client needsスケジュールとコストとのアジャストメント Schedule and cost adjustment施工品質の確保 Securing construction quality要求品質 Required quality図面 Drawings建物品質 Building quality施工品質(個々) Construction quality (individual)要求品質のアジャスト Adjusting required quality明確化・顕在化 Clarify & expose目標水準の設定 Setting target levelマニュアルなどの策定 Creating a manualクオリティマネジメントのフローQuality management ow chart