Project Management in FocusApril, 2007

44FACT NIKKEN SEKKEI    プロジェクトマネジメントの現場 日建設計居ながらの改修工事で、工期中約2年の賃貸収入を維持名古屋伊藤忠ビル(オリックス不動産投資法人)Nagoya Itochu Building (ORIX JREIT Inc.) Renewing a building in use and retaining valuable rent and business築23年、延べ面積17,800㎡のこのテナントビルは、REITの保有資産であり、運用安定のためにバリューアッブ改修を行いました。「将来にわたり安定的な収益が期待できる資産として、REITのコアとなるビルとする」を、プロジェクトのゴールとし、空調の個別化、天井高の拡張、共用部のアメニティの向上、20年前の外観デザインの刷新、という4つの改修方針を基に計画しました。外装工事は既存PC板とサッシを残して、その上にカーテンウォールを張るという方式を採用し、除却費の最小化を図りました。内装工事では、空室を上層階の1フロアに集約させ、空きフロアを改修しては、テナント(合計33社)に下階から上階へと順次移動していただく、居ながら工事とし、約2年の工期中の賃貸収入が途絶えないようにしました。また、工事を適切に分け、 自由競争による価格の透明化を図り、工事費の最小化に努めました。完了後は、新築と同じグレードのオフィスビルに生まれ変わり、当初定めたゴールに到達できました。 坂原祐樹・長谷川久乃(日建設計コンストラクション・マネジメント)This 23-year-old building with a oor space of 17,800m2 was an REIT-owned asset that was refurbished in order to increase its value so as to achieve stable asset management. In order to keep removal costs at a min-imum, a method that involved plac-ing new curtain walls over existing precast concrete panels and sashes was used for the exterior. The vacant rooms were consolidated in an up-per oor, which was then renovated rst. The 33 tenant companies were asked to move from the lower oors to the finished upper floors as work progressed. In this way, the building was able to undergo a facelift even while remaining occupied, enabling the owner to continue to collect rent during the two-year construc-tion process. Construction fees were reduced and the process was made transparent by leveraging the power of competition and rationally appor-tioning construction processes. Upon completion, the newly renovated building was favorably compared to those built from scratch. Yuuki Sakahara Hisano Hasegawa(Nikken Sekkei Construction Management)改修前外観 Exterior before renovation改修前エントランス Entrance before renovation改修後外観 Exterior after renovation改修後エントランス Entrance after renovation日建設計グループ マネジメント活用事例改修後オフィス Ofce after renovationテナント移転ステップ図 Plan for relocating tenants● 各テナントへヒアリングを実施し、移転・仮移転、 事務所拡張、縮小等の要望事項を整理。● 移転ステップ図を作成して最適な移転フローを決定。移転の基本ステップ Basic plan for the moving process3ヶ月で1フロアを1クールとして上階から順番に改修→移転を行う。凡例改修前オフィス Ofce before renovationExamples of Project Management in Action改修フロア工事準備改修フロア工事中改修フロア工事完成改修フロアへ下階から移転引越し改修フロアへ下階から移転引越し改修フロアへ下階から移転引越し既存内装のまま営業中内装改修工事中移転移転後仮営業中新事務所完成新事務所で営業凡例