Project Management in FocusApril, 2007

46FACT NIKKEN SEKKEI    プロジェクトマネジメントの現場 日建設計売止期間3.5 ヶ月、コストミニマムのホテル改修三井アーバンホテル名古屋(旧名古屋金谷ホテル)Mitsui Urban Hotel Nagoya Realizing hotel renovation at minimal cost in only three and a half monthsこのプロジェクトは、築25年、延べ面積9,400㎡(客室数270)の旧名古屋金谷ホテルの再生プロジェクトです。外装(低層部)・内装バリューアップ改修を、ホテル営業売止期間と設定された3.5ヶ月という短期間で行いました。コンストラクションマネジメントを導入し、専門工事を分割し(コストオン)、適切なチーム編成により、耐震補強、海外調達など多岐にわたる工事発注において厳密なスケジュール管理を実行し、大幅なコストダウンを実現しました。この工事によりイメージが一新され、客単価、稼働率ともアップできました。   坂原祐樹・前川智之(日建設計コンストラクション・マネジメント)This renovation project involved a 25-year-old structure formerly known as the Nagoya Kanaya Hotel with a oor space of 9,400m2 and 270 guest rooms. The renovation of lower-floor external walls and overall interior improvements were completed in only three and a half months. Construction management, the “cost-on split order-ing” method, and overseas procure-ment allowed for a dramatic reduction of expenses. Specialized teams were created for rigorous schedule manage-ment of order placement concerning various aspects of the project, such as seismic work. The renovation has brought a new image to the building, promoting an increase in both sales per guest and room utilization ratios. Yuuki Sakahara Tomoyuki Maekawa (Nikken Sekkei Construction Management)Northport Mall Coordinating 120 tenants and securing building quality不動産流動化で投資対象となった建物には、将来的にも安定した配当を続ける、あるいは資産価値向上のための確かな品質の確保が求められます。ショッピングセンター建設は、一般的に本体工事と多数のテナント工事との調整が複雑で、品質の確保が難しいプロジェクトです。横浜市のこのショッピングセンター(延べ面積約141,000㎡)では、コンストラクションマネジメントを導入し、大小を含め約120店舗の入居する建物を、1年8ヶ月の短期間で完成させました。その上で投資家からも満足のいく品質を確保し、2007年4月にグランドオープンとなりました。   矢部昭・鶴巻真一(日建設計コンストラクション・マネジメント)A building acquired for investment purposes must either continuously produce stable dividends or secure quality in order to increase its asset value.When constructing a shopping center, the coordination of primary construc-tion and construction work undertaken by tenants is quite complex, and it is often difficult to secure necessary quality. During a shopping center project in Yokohama, involving about 141,000m2 in floor space and 120 tenants of varying sizes, Nikken Sek-kei was able to complete construction in the extremely short period of 20 months. A high level of quality that completely satised investors was also achieved. Akira Yabe Shinichi Tsurumaki(Nikken Sekkei Construction Management)約120店舗のテナントを調整し、建物品質を確保Northport Mall (ノースポート・モール)改修前エントランス Entrance before renovation改修後エントランス Entrance after renovation改修後ロビー Lobby after renovation改修前ロビー Lobby before renovation改修前客室 Guest room before renovation改修後客室 Guest room after renovationアンカーテナント出店者 出店者(約120店舗) 投資家(SPC) 売買契約 委託契約 委託契約 請負契約 請負契約 請負契約 請負契約 管理業務 マネジメント業務 委託契約 請負契約 請負契約 請負契約 委託契約 委託契約 事業者(SPC) PMCMSUB-PMビルメンテナンス 請負者 本体工事 外装デザイン テナント設計者・施工者 デザイナー 内装環境デザイン 内装監理 テナント工事 PMチーム アンカーテナント リーシング 日建設計コンストラク ション・マネジメント テナント リーシング プロジェクトの構成と役割 Project structure and roles