支持长期受欢迎的大规模复合建筑的生命周期咨询
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为大型综合用途建筑的稳定运营提供支持的合作伙伴。
通过基于长期维护计划的系统性翻新工作，建筑物可以保持良好的运行状态。然而，尤其对于大型综合用途建筑而言，其复杂的建筑结构和技术要素使得翻新工作的实施面临诸多挑战，系统性的翻新工作往往难以推进。日建设计作为合作伙伴，通过提供建筑运营方面的技术咨询、制定翻新计划以及协助采购年度建设项目等服务，为这类建筑提供支持，帮助他们应对运营挑战。
这次，我们将介绍圣路加花园实施的生命周期咨询服务的案例研究。
这次，我们将介绍圣路加花园实施的生命周期咨询服务的案例研究。
制定计划以确保大型翻新项目的成功
圣路加花园是一座大型综合用途建筑，由两座摩天大楼组成，包含办公、商业空间、住宅、酒店等多种功能，由三个业主和两家物业管理公司组成的复杂系统进行管理。日建设计自2006年（即项目竣工13年后）起，持续提供咨询服务，至今已为圣路加花园的运营提供全方位支持，包括缺陷检查、合规性调查以及翻新工程方案制定等。
圣路加花园运营组织结构图
从20世纪80年代末到90年代初，涌现出许多开创性的大型综合用途建筑，其中许多建筑如今已接近使用寿命终点，需要进行大规模翻新。1993年竣工的圣卢克花园就是其中一个例子。
作为咨询服务的一部分，我们在圣路加花园建成13周年和20周年之际，为其制定了中长期翻新计划，并一直在评估现状，为未来的大规模翻新工程做准备。如今，随着该建筑即将迎来运营30周年，许多设施和设备也将达到使用寿命，日建设计公司已负责规划启动一项大规模翻新项目。
作为咨询服务的一部分，我们在圣路加花园建成13周年和20周年之际，为其制定了中长期翻新计划，并一直在评估现状，为未来的大规模翻新工程做准备。如今，随着该建筑即将迎来运营30周年，许多设施和设备也将达到使用寿命，日建设计公司已负责规划启动一项大规模翻新项目。
日建设计在建筑生命周期中的作用（以大型综合用途建筑为例）
大型改造项目包含各种改造工程，我们将规划定义为制定路线图以实现改造工程的总体政策、战略和目标的过程，并将这些政策、战略和目标结合起来。
要在复杂的楼宇管理体系中成功管理大型改造项目，至关重要的是在动工前对项目进行全面细致的规划，包括利益相关者的需求、愿景和决策流程。这能确保项目拥有坚实的基础。日建设计从项目规划阶段就参与其中，能够及早评估技术风险，并对需求进行可靠、客观的评估，最终助力项目成功。
在启动圣卢克花园的大规模翻新工程时，我们一边推进规划，一边与参与该建筑运营的所有利益相关者分享了对建筑现状、翻新工程目标以及实现这些目标的路线图的理解。
要在复杂的楼宇管理体系中成功管理大型改造项目，至关重要的是在动工前对项目进行全面细致的规划，包括利益相关者的需求、愿景和决策流程。这能确保项目拥有坚实的基础。日建设计从项目规划阶段就参与其中，能够及早评估技术风险，并对需求进行可靠、客观的评估，最终助力项目成功。
在启动圣卢克花园的大规模翻新工程时，我们一边推进规划，一边与参与该建筑运营的所有利益相关者分享了对建筑现状、翻新工程目标以及实现这些目标的路线图的理解。
大型改造计划：规划步骤
为了启动这项大规模的翻新工程，我们首先制作了一份通俗易懂的报告，运用图表和其他可视化工具，确保所有利益相关者对建筑物的现状有共同的了解。这份报告概述了建筑物的劣化程度、预计实施日期以及未来50年内所需翻新的成本。随后，我们召开了一次会议，与所有楼宇管理利益相关者分享了报告内容。基于会议上表达的意见，并考虑到建筑物的劣化程度，我们对各项工作进行了优先排序和分级。之后，我们反复提出施工方案的假设，并收集利益相关者的反馈意见，以优化方案内容。自2006年以来，我们持续参与该建筑物的翻新工作，积累了丰富的经验，最终制定出了能够反映每位楼宇管理利益相关者观点和历史经验的翻新目标。
随后，为了制定具体的施工路线图，我们编制了一份施工概要文件，概述了未来五年内所有计划的施工项目，包括翻新区域的图纸、施工细节、预估成本和制造商信息。这份文件随后提交给了负责预算规划和施工执行的物业管理公司。
通过这种方式，我们不仅报告建筑物的劣化程度，而且还构建和管理从利益相关者之间的相互理解到组织和提供施工指令信息的整个施工过程，从而支持了大规模改造项目的推进。
随后，为了制定具体的施工路线图，我们编制了一份施工概要文件，概述了未来五年内所有计划的施工项目，包括翻新区域的图纸、施工细节、预估成本和制造商信息。这份文件随后提交给了负责预算规划和施工执行的物业管理公司。
通过这种方式，我们不仅报告建筑物的劣化程度，而且还构建和管理从利益相关者之间的相互理解到组织和提供施工指令信息的整个施工过程，从而支持了大规模改造项目的推进。
大型改造项目启动后的技术支持
接下来，为准备授予施工合同，我们将负责编制设计文件、审核厂家图纸，并根据项目范围监督施工工作。目前，我们计划对租户办公区域的空调和照明系统进行改造。然而，特别是对于直接影响租户和住户的区域，施工基本上会在他们仍在办公场所的情况下进行，这使得施工前的协调工作，包括进度安排和工作范围的确定，变得极其复杂。在这种情况下，我们将与物业管理公司合作，承担诸如达成协议、审核施工方案和协助采购等职责，从而推动项目进展。
除了解决上述物理老化问题外，我们还持续提出提升建筑价值的解决方案，这些方案充分考虑了建筑的社会老化问题，例如最新的建筑趋势、同类建筑的信息以及用户反馈。例如，有效的价值提升措施，如改进空调等直接影响用户舒适度的设备规格，或翻新对建筑外观影响巨大的入口和电梯厅，都能提高建筑价值和盈利能力。凭借我们庞大的数据库和从众多设计项目中积累的专业知识，我们通过提供经济高效的改造方案，为业主提供楼宇管理支持。
除了解决上述物理老化问题外，我们还持续提出提升建筑价值的解决方案，这些方案充分考虑了建筑的社会老化问题，例如最新的建筑趋势、同类建筑的信息以及用户反馈。例如，有效的价值提升措施，如改进空调等直接影响用户舒适度的设备规格，或翻新对建筑外观影响巨大的入口和电梯厅，都能提高建筑价值和盈利能力。凭借我们庞大的数据库和从众多设计项目中积累的专业知识，我们通过提供经济高效的改造方案，为业主提供楼宇管理支持。
打造经久不衰、令人喜爱的建筑未来。
以圣路加花园为例，日建设计在建筑运营阶段的全生命周期咨询服务非常强大，能够细致入微地解决每个物业的独特挑战和情况，这得益于其在众多大型综合用途开发项目中磨练出的管理能力。
此外，由于我们是从第三方的角度参与该项目，而不是从建筑运营商或承包商的角度，我们认识到，我们能够公平、适当地评估质量 (Q)、成本 (C) 和进度 (S) 对业主来说是一个显著的优势。
为了继续创造能够长久被人们珍视的建筑的未来，我们作为一群与建筑业主紧密合作的工程师，将继续利用我们在大型混合用途建筑的开发和新建设计过程中积累的专业知识，在建筑的整个生命周期内全力支持建筑运营。
此外，由于我们是从第三方的角度参与该项目，而不是从建筑运营商或承包商的角度，我们认识到，我们能够公平、适当地评估质量 (Q)、成本 (C) 和进度 (S) 对业主来说是一个显著的优势。
为了继续创造能够长久被人们珍视的建筑的未来，我们作为一群与建筑业主紧密合作的工程师，将继续利用我们在大型混合用途建筑的开发和新建设计过程中积累的专业知识，在建筑的整个生命周期内全力支持建筑运营。
