発注者に寄り添うBIMソリューション
ライフサイクルコンサルティング・維持管理のデジタル化

BIMという言葉を聞いてまず頭に浮かぶのは、3次元化された複雑な建築図面ではないでしょうか。しかし利用者にとっては、詳細な図面よりも重要な情報があります。日建設計では「発注者にとっては、建物が建ったときがスタート地点。その時点で価値のある建築情報がこれからは求められる」と考え、ニーズに合わせた的確な情報提供に切磋琢磨しています。例えば、使用エネルギーを可視化してランニングコストを抑えたり、修繕記録をデータ化して中長期にわたる修繕を最適化したり、建物の運営や維持管理をより効率化します。この分野は国土交通省のBIM推進会議で「ライフサイクルコンサルティング（LCC）」と位置づけられ、サステナブルな社会へ貢献するものとして今後ますます重要になっていくものです。

そのような社会背景のもと、日建設計コンストラクション・マネジメント（NCM）では、設計者や施工者がモノづくりのために作るBIMではなく、設計者や施工者が介在しない企画段階から維持管理段階まで建築情報を一元管理し、事業者が主体的に利用できる『やさしいBIM®』を開発しました。これは、事業の内容ごとに必要な建築のデータを、取り扱いしやすくBIM化したものです。新築では企画段階から事業に合わせたBIMを作成します。既存の施設でも、事業での利用方法をヒアリングし、運用に適した建築情報を整理し、BIMに落とし込んでいけるようにします。ライフサイクルを通じた活用が目的なので、単に発注者に対してではなく、事業主の業務にとっての必要な建築情報を徹底的に整理し、事業主が考える建物にまつわる業務の効用を上げるためのBIMのLOD定義やデータベースの構築を行っています。

では、BIMを使ったライフサイクルコンサルティングとは具体的にどのようなものでしょうか。日建設計とNCMが取り組む2つの事例を通して紹介します。

2023年共用開始予定の京都府の八幡市役所（実施設計・施工：奥村組・山下設計特定建設工事共同企業体）では、「やさしいBIM®」を活用したFMシステム（BIM-FM）構築を行っています。新庁舎の建設が決まった当初から、施設管理にBIMを活用したいという市の意向がありました。設計施工から維持管理までの情報連携が設計の仕様書にも記載されているという先進的な取り組みです。

日建設計とNCMは市役所の業務フローと施設管理のための情報を整理し、簡易な平面や断面図の中に必要な情報を入れ、汎用性の高いFMソフトを併用してIoTセンサーを用いたエネルギーマネジメントなどの計画を作成しています。企画段階から管理業務も同時に考えることで、設備のゾーニングを設計と調整を行うなど、より使い勝手のよい建物につながります。

将来的には、市が管理する160棟近い公共施設の管理に応用していくことも可能です。施設の維持管理データを蓄積し、コストを見える化することで修繕の時期や管理費を適正化します。そうすることで職員の業務の軽減にもつながることが想定されます。

ライフサイクルコンサルティングとは、これまで「設計」「施工」「運用」と時系列で分断されていた建築情報を横断的に蓄積し、建物の長期的な使用を適正化する新しいビジネスです。「建築のライフサイクルコストの8割は維持管理費。BIMを使って合理化することを事業主の視点で考えていきたい」と吉本は「やさしいBIM®」開発に込めた思いを語ります。

尾道市役所（設計：日建設計／施工：清水建設）は、国土交通省の「令和２年度BIMを活用した建築生産・維持管理プロセス円滑化モデル事業」として採択され、2021年4月に報告書を公開しました。BIM を用いた設計・施工連携、維持管理BIM、ライフサイクルコンサルティングとは、具体的にどのようなことを行えばよいか、尾道市役所を事例に日建設計と清水建設が分析したレポートです。

この中では、60年間ビルを使用した場合の発注者の業務内容をリスト化し、アクションリストとして数値化、BIMを用いた場合と比較しました。その結果、運営段階も含む建設プロセスにおける発注者の作業時間ベースで10.8％の削減効果が得られることを試算しています。これまで明らかにされていなかった発注者の管理業務の指標は汎用性があるため、公共建築に限らず幅広いビルマネジメントに利用いただける資料になっていると考えています。

「公共施設のBIM活用にぜひ活用して頂きたい」と安井は語ります。

個の建築にとどまらず都市スケールでの建築情報化をめざし、日建設計は国土交通省による「全国56都市の3Ｄ都市モデルの整備・活用・オープンデータ化事業：Project PLATEAU」にも参画しています。

「空間情報をまとめていくと、さまざまな場面で活用することができます。例えばビルの非常用進入口の位置情報等、建築法規情報がデジタル化されていたら、火災があったときに消防活動に役立つ」と、安井はBIM情報の集積で「よりよい都市の未来像を描くことができる」と語ります。

都市のストックを適切に活用し、さまざまなビジネスや社会貢献につながる空間情報を提供していきたい——。そうした思いで、BIMを活用した都市空間課題に対するデジタル・ソリューションに取り組んでいます。

名称	：	八幡市新庁舎建設事業
建築主	：	八幡市
所在地	：	京都府八幡市
竣工	：	2022年8月
基本計画	：	安井建築設計事務所
基本設計	：	山下設計
実施設計・施工	：	奥村組・山下設計特定建設工事共同企業体
新庁舎管理マネジメントシステム構築業務	：	日建設計

名称	：	尾道市新本庁舎
建築主	：	尾道市
所在地	：	広島県尾道市
竣工	：	2020年8月
基本・実施設計	：	日建設計
施工	：	建築（分離JV）：清水建設 /佐藤工務店 / 大宝組 電気（分離JV）：中電工 / 丸一電設工業 空調・衛生（分離JV）：ダイダン / 岡本設備

図1	ライフサイクルコンサルティングの概念図 国土交通省 建築分野におけるBIMの標準ワークフローとその活用方策に関するガイドライン（第1版）を元に日建設計にて作成
図2	やさしいBIM 八幡市 新庁舎管理マネジメントシステム構築業務プロポーザル資料より日建設計にて作成
図3	設計・施工時のBIM活用　尾道市役所、表紙 清水建設より受領した施工時の各工事のBIM検討（BIMモデル事業検討含む）を元に日建設計にて作成
図4	Life Cycle BIM レポート 日建設計にて撮影
図5	PlateauHPより抜粋