“Zenove”项目：对拥有57年历史的日建1号大楼进行环境改造——验证“兼顾环境绩效和投资经济效益的改造模式”，以实现零能耗建筑标准——
PRESS RELEASE
2025.04.08
日本开发银行株式会社（总部：东京都千代田区；总裁兼社长：千贺诚二；以下简称“DBJ”）、DBJ资产管理有限公司（总部：东京都千代田区；总裁兼社长：久保田昭一郎；以下简称“DBJAM”）和日建设计有限公司（总部：东京都千代田区；总裁兼社长：大松 敦；以下简称“日建设计”）正在推进“Zenove（零能耗改造）”项目，该项目旨在通过改造现有建筑，提升其环境性能，从而减少二氧化碳排放，最终实现房地产行业的净零排放，同时提升房地产价值。作为“Zenove”项目的第一阶段，已有57年历史的“日建大厦1号”（位于大阪市中央区）现已竣工。
- 在各方呼吁限制新建建筑和减少温室气体排放的背景下，DBJ集团和日建设计推出了“Zenove”项目。该项目的目标是通过环境改造（*1）来减少二氧化碳排放并提升房地产价值。
- “Zenove”项目旨在扩大现有建筑环境改造的市场，现有建筑占全国办公楼存量的绝大部分，该项目通过使环境改造的经济价值可见，并以此作为投资决策的依据。
- 2025年3月，作为第一阶段，采用房地产证券化方案的“日建大厦1号”环境改造工程竣工，并获得零能耗建筑（ZEB）认证。该项目结合了易于引入的多功能技术，最大限度地提高了既有建筑的节能效果。预计每年二氧化碳排放量将减少约58%（137吨二氧化碳）。
- 作为评估房地产价值的一种方法，二氧化碳减排量被量化并乘以碳价格，从而估算出环境改善的投资经济效益。其目的是直观地展示环境绩效的提升如何影响房地产价值，并创建一个将环境改善定位为投资机会的新市场。
- 展望未来，我们将扩大“Zenove”网络，为环境改造市场的增长和房地产行业净零成本的推广做出贡献。
既有建筑环境改造的必要性及其面临的挑战和原因
房地产行业被要求到2030年将二氧化碳排放量比2013年水平降低51%。然而，现有办公楼存量中近70%的楼龄超过20年（*2），重建反而会排放更多二氧化碳。此外，由于近期通货膨胀导致建筑成本上涨，对现有建筑进行环保改造成为实现目标的更现实选择。然而，这些改造带来的环境影响降低效果（例如二氧化碳减排量）在房地产价值中并不显著，这给许多业主带来了挑战，导致他们不愿投资。
Zenove 正在环境改造市场开创一种新的脱碳投资形式。
- 开发一种环境改造模式，旨在实现环境绩效和提高房地产价值的双重目标。
在此背景下，DBJ、DBJAM和日建设计于2022年开始合作，旨在构建、推广和普及环境改造模式，并于2024年启动了“Zenove”项目，以促进既有建筑的环境改造。该项目旨在通过构建兼顾环境绩效和经济价值的环境改造模式，提供实际案例，并反映和可视化改造对房地产价值的影响，从而创建一个将房地产市场与温室气体减排联系起来的新市场。这将促进对环境改造的投资，并支持可持续房地产市场的形成。
一座57年历史的建筑通过环保改造，二氧化碳排放量减少了58%。
“Zenove”系列的第一个项目“日建大厦1号”已在大阪竣工。
大阪市共有1802栋办公楼，其中89%（即1603栋）为楼龄20年以上的中小型建筑（*3）。大阪地区作为投资热点，正因即将举办的大阪关西世博会而备受瞩目。在大阪地区，已有57年历史的“日建大厦1号”进行了环保改造。此次改造融合了LED照明、空调效率提升、隔热性能增强等多种先进技术，优先采用高投资回报率的环保技术。预计该建筑将于2024年获得ZEB Ready认证，与标准建筑（BEI=1.0）相比，每年可减少约58%的二氧化碳排放，即137吨二氧化碳。此外，改造过程中还同时进行了提升居住舒适度和健康水平的措施，例如安装自然通风窗、增加层高等。这些举措旨在鼓励人们改变环保行为，提升居住舒适度和幸福感。
既能减少二氧化碳排放又能提高房产价值的环境改善措施。
- 为了通过环境改善来展现房地产的价值，我们将考虑二氧化碳减排效应来验证投资的经济效益。
为了直观地展现环境改善投资的投资效益，我们通过将二氧化碳减排量乘以碳价格来估算房产价值和投资经济效益。这使得我们可以将通常被视为额外成本的环境改善投资的经济效益可视化，并将其作为业主和投资者投资决策的考量因素之一。
在日建大厦1号，我们实施了相当于零能耗建筑标准的环保改造，结果证实，由于二氧化碳排放量的减少，对提升房产价值产生了一定的效果。
在日建大厦1号，我们实施了相当于零能耗建筑标准的环保改造，结果证实，由于二氧化碳排放量的减少，对提升房产价值产生了一定的效果。
Zenove 团队与各利益相关方合作，致力于房地产行业的脱碳。
展望未来，我们的目标是扩大“Zenove”项目的参与企业数量，并增强环境改造的推动力。房地产行业实现净零排放需要包括房地产和建筑行业、政府机构以及金融机构在内的众多利益相关方的通力合作。东京都开发银行（DBJ）、东京都开发银行（DBJAM）和日建设计（Nikken Sekkei）将充分发挥各自优势，与各利益相关方开展对话，汇集不同行业和领域的知识，拓展“Zenove”网络，促进既有建筑的环境改造，并为实现房地产行业2030年二氧化碳减排目标做出贡献。
为了实现 2050 年净零排放目标，我们正在努力扩大支持和与“Zenove”合作的公司数量，并进一步加快房地产行业的脱碳进程。
为了实现 2050 年净零排放目标，我们正在努力扩大支持和与“Zenove”合作的公司数量，并进一步加快房地产行业的脱碳进程。
在《21世纪金融行动原则》的“2024最佳实践”部分荣获“遴选委员会主席奖”。
- 评估环境改善和市场转型促进情况。
“Zenove”项目荣获“2024年度最佳倡议奖”评选委员会主席奖。该奖项旨在表彰在解决环境和社会问题方面做出的杰出贡献。“Zenove”项目因其致力于构建和推广旨在实现房地产行业净零排放的环境改造模式而备受赞誉。尤其值得一提的是，该项目与各利益相关方合作，展现了环境改造的成本效益；重视与业主和租户的对话；并采用鼓励租户行为改变的设计方案。此外，该项目还因其在房地产市场中提升环境价值的可视化水平以及转变社会对现有建筑的整体认知方面的潜力而获此殊荣。“Zenove”项目将此次获奖视为契机，旨在进一步拓展环境改造市场，并为实现房地产行业的净零排放目标做出贡献。
*1：在 2023 年 6 月发布的一项联合调查中，“Zenove”项目团队对“环境改造”的定义如下：“它指的是旨在提高建筑物环境性能（即与节能等环境因素相关的性能）的整个改造工作，使其成为比现在更环保的办公楼，同时考虑到每栋建筑物的具体特点。”
*2：摘自第 46 届节能小组委员会会议，“关于房地产行业实现碳中和的节能和可再生能源举措的政策、挑战和要求”（2024 年 9 月 3 日）
*3：摘自Zymax房地产研究所的《2025年东京23区/大阪市办公楼金字塔》（2025年1月15日）
*1：在 2023 年 6 月发布的一项联合调查中，“Zenove”项目团队对“环境改造”的定义如下：“它指的是旨在提高建筑物环境性能（即与节能等环境因素相关的性能）的整个改造工作，使其成为比现在更环保的办公楼，同时考虑到每栋建筑物的具体特点。”
*2：摘自第 46 届节能小组委员会会议，“关于房地产行业实现碳中和的节能和可再生能源举措的政策、挑战和要求”（2024 年 9 月 3 日）
*3：摘自Zymax房地产研究所的《2025年东京23区/大阪市办公楼金字塔》（2025年1月15日）
有关此新闻稿的联系信息
株式会社日本政策投資銀行 アセットファイナンス部 電話番号 03-3244-1714
DBJアセットマネジメント株式会社 不動産運用部 電話番号 03-3241-5387
株式会社日建設計 広報室 電話番号 03-5226-3030
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参考资料
环境改善的影响
已获得零能耗建筑认证
- 通过使用通用技术，二氧化碳排放量减少了约 58%。
本项目通过整合多种用途广泛的环保改造技术，使该建筑于2024年7月获得了建筑住宅能效标识系统（BELS）的“零能耗建筑就绪”（ZEB Ready）认证。此次环保改造不依赖于特定技术，并展现了未来环保改造实现一定二氧化碳减排水平的潜力。此外，预计此次环保改造将使日建1号楼每年减少137吨二氧化碳排放，与标准建筑（建筑能效指数BEI=1.0）相比，减排量约为58%（*日建设计估算值）。
空调小型化…高效空调和通风系统
- 我们分析了其他案例中租户的能源使用情况，并重点关注了超过 95% 的租户的运行能耗为 20 W/m² 或更低这一事实。
- 通过采用高效的多组件式建筑空调系统，实现供暖和制冷，可以更有效地利用必要的能源。
- 建筑围护结构将采用高度隔热材料，并将审查室内设备和照明产生的热量。
- 这些措施可降低过高的空调负荷，与现有空调系统相比，总容量可减少约 40%。这有助于优化能源消耗并减少二氧化碳排放。
照明效率…LED照明的最佳布置
- LED照明的最佳布置可实现500勒克斯的照度，功率密度约为5瓦/平方米。通过亮度检测控制和初始照度校正控制，可进一步节省能源。
- 该光源采用可垂直旋转的机制，从而实现对室内感知亮度的最佳控制，最大限度地提高能源效率，同时又不影响舒适度。
- 根据日建设计公司的估算，这些措施与标准建筑相比，每平方米的能耗降低了约27%。这不仅有助于降低照明负荷，还有助于减少二氧化碳排放。
改进的隔热性能…采用木榫卯结构的双层蒙皮结构
- 双层结构，将内部保温层与内窗框相结合，提高了建筑围护结构的隔热性能。
- 室内隔热方面，屋顶和外墙采用喷涂聚氨酯泡沫隔热材料。
- 内窗扇采用低辐射双层玻璃和木质配件。这增强了遮阳效果，而木材则提升了整体舒适度。
- 这些改进措施使建筑帕尔斯塔指数（BPI）值从翻新前的 1.41 降低到 0.72。改进后的隔热性能降低了空调负荷，提高了能源效率。
自然通风系统
- 采用利用楼梯井的重力式自然通风系统。
- 原有的固定窗户被更换为可开启和关闭的窗户。此外，还引入了一套系统，鼓励居民改变习惯：当室内灯光亮起时，系统会触发打开窗户的提示。
- 这些特性使得在换季时节无需空调即可营造舒适的工作环境，保持适宜的温度范围。这有助于降低供暖和制冷能耗，并减少二氧化碳排放。
<环境改善的经济价值可视化>
为了评估环保投资的经济效益，我们计算并验证了节能量，其计算方法为目标物业的建筑能耗指数（BEI）与其标准BEI之差。然后，我们将该差值转化为二氧化碳减排量，并乘以碳价格。这样，我们就可以将环境指标转化为经济指标，并量化地呈现环境改善的投资效益，使其成为投资决策的参考指标。
此外，自2024财年起，DBJ将试点一种新的环境修复项目环境绩效和经济可行性评估方法，该方法将二氧化碳减排效果与碳定价相结合。我们计划继续加强与包括投资者在内的利益相关方的沟通。
通过建立一套能够量化评估环境改善经济价值的系统，预计这将作为建筑业主投资决策的考量因素之一。尤其对于难以获得环境认证的既有建筑而言，该系统旨在拓宽建筑业主的投资决策范围，并通过清晰展示环境改善的经济效益，促进对环境改善的投资。
此外，自2024财年起，DBJ将试点一种新的环境修复项目环境绩效和经济可行性评估方法，该方法将二氧化碳减排效果与碳定价相结合。我们计划继续加强与包括投资者在内的利益相关方的沟通。
通过建立一套能够量化评估环境改善经济价值的系统，预计这将作为建筑业主投资决策的考量因素之一。尤其对于难以获得环境认证的既有建筑而言，该系统旨在拓宽建筑业主的投资决策范围，并通过清晰展示环境改善的经济效益，促进对环境改善的投资。
左图：竣工时的办公室
右图：采用高隔热窗框，既保证了室内居住的舒适度，又方便通往室外空间。阳台上还设有浇灌植物的水龙头，体现了对便利性和居住舒适度的兼顾。
关于日本开发银行
日本开发银行（DBJ）是一家政府附属金融机构，提供包括“综合投资贷款服务”在内的广泛服务，该服务融合了投资和贷款，并提供咨询、知识和资产管理服务，灵活响应客户需求。DBJ成立于1951年，前身为日本开发银行和北海道东北开发公社，旨在战后重建。自成立以来，DBJ始终致力于通过不断开拓金融领域，解决客户和社会面临的挑战，为日本乃至世界的可持续发展做出贡献。
关于DBJ资产管理有限公司
DBJ资产管理公司是DBJ集团旗下的资产管理公司，成立于2006年，旨在促进国内资金流动，并为金融资本市场的发展做出贡献。DBJAM专注于房地产、私募股权和基础设施三大领域，并依托DBJ集团雄厚的金融实力，为机构投资者提供高质量的投资机会和资产管理服务。
关于株式会社日建设计
日建设计是一家专业服务公司，专注于建筑和土木工程设计与监理、城市设计以及相关研究、规划和咨询服务。自1900年创立以来，120多年来，日建设计始终致力于通过“社会环境设计”创造价值，旨在解决显性和隐性的社会问题，以满足社会需求和客户的多元化需求。迄今为止，日建设计已参与日本、中国、东盟和中东等地的众多项目，近年来更将业务拓展至印度和欧洲。
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